Guida completa per una corretta pratica edilizia; riguardante manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione edilizia con aggiornamenti al 2021, CILA o SCIA.
Di seguito proveremmo a fare chiarezza e darci risposta ad alcune domande che tormentano tanti non addetti ai lavori che cercano di farsi largo tra le diverse opportunità che sono a disposizione di chi è alle prese con una pratica edilizia o più semplicemente un intervento edile.
Ma è così difficile presentarla? mi serve un tecnico?
Con questa guida semplice e comprensibile, proveremmo a far luce su le diverse situazioni in cui potrai ritrovarti. Probabilmente ti sarai soffermato a pensare se avrai bisogno di una SCIA o permesso di costruire, una CILA, una manutenzione ordinaria o straordinaria.
Inoltre avrai pensato se bisogna avvalersi dell’intervento di un tecnico abilitato, come un architetto o geometra, e se si rischia di incappare in sanzioni o abusi.
Questo soprattutto quando ci sono di mezzo le tanto desiderate detrazioni fiscali, e la possibilità di usufruire dell’aliquota agevolata al 10% per le ristrutturazioni.
Partiamo dalle basi.
Manutenzione ordinaria
Queste opere sono eseguite senza alcun titolo, perciò non dobbiamo comunicare niente a nessuno. Rientrano nella manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, quello idrico-sanitario, ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).
Non richiedono alcun titolo edilizio la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci, dei tramezzi qualora vengano demoliti per essere riposizionati nello stesso punto.
Stessa cosa dicasi per la sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni, per la sostituzione della caldaia o dei radiatori, l’installazione di tende da sole (attenzione al regolamento condominiale e al decoro di facciata).
Sono compresi anche interventi per l’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, oppure di opere che modifichino la sagoma dell’edificio;
il montaggio di pannelli solari ed impianti fotovoltaici, a servizio degli edifici al di fuori della zona A (centro storico);
Manutenzione straordinaria (CILA o SCIA)
La manutenzione straordinaria riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
Nella manutenzione straordinaria ricadono il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, purché non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.
Dal 2020 ricadono in manutenzione straordinaria anche i cambi di destinazione d’uso non rilevanti. Si tratta di cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale.
Le categorie sono 5: residenziale, turistico ricettiva, produttiva – direzionale, commerciale e agricola.
Quindi, se dovessi trasformare un ristorante in un bar, ricadresti in manutenzione straordinaria, in quanto entrambe le destinazioni ricadono in categoria commerciale.
Mentre se dovessi trasformare un appartamento (residenziale) in un bar (commerciale), non ricadresti in manutenzione straordinaria.
Questi tipi di interventi richiedono o la SCIA o la CILA.
CILA (manutenzioni straordinarie “leggere”)
La Cila è una Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, cioè comporta Il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”).
IMPORTANTE: Essendo una comunicazione, non necessita dell’approvazione del Comune. Puoi iniziare subito i lavori, oppure fissare una data all’invio della pratica!
Viene presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”, presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente. Può essere presentata anche dall’inquilino che utilizza l’immobile.
Anche un professionista abilitato (come un architetto, un geometra o un ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari (tutti i comproprietari devono essere d’accordo sul realizzare un intervento).
Il progettista o tecnico asseverante è necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate tramite CILA rispettano la normativa in materia.
Interventi ricadenti nella CILA
Modifiche degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti, la creazione di contro soffitto in cartongesso
Rientrano anche le apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento di impianto fognario privato, impianto idrico, elettrico, di riscaldamento, e la realizzazione piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumaria e simili.
E’ compresa anche la divisione di una unità immobiliare in due o più (frazionamento) o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.
Anche in questo caso l’interessato trasmette all’Amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti.
Occorre precisare che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della legge 10 a firma di un professionista per garantire il risparmio energetico, mentre per i nuovi impianti elettrici, gas e riscaldamento occorre redigere la dichiarazione di conformità a cura dell’installatore.
SCIA o permesso di costruire (manutenzioni straordinarie “pesante”)
Semplificando, la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA, quando l’intervento riguarda opere che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.), per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali).
Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi, la perforazione di un pozzo artesiano etc. La SCIA, inoltre, si utilizza per il cambio di destinazione d’uso.
La pratica più “complessa”, che richiede l’autorizzazione al procedere da parte del Comune è il permesso di costruire. Quest’ultimo si usa per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti o le opere di ristrutturazione pesante.
Se hai già realizzato un intervento, non contrario ai regolamenti o alle normative, senza comunicarlo al comune non preoccuparti, è possibile “sanare l’abuso”, senza non hai avuto un aumento di volume; questo ti comporterà una piccola sanzione di circa 1.000€ (la sanzione dipenderà dall’estensione dell’abuso).
Tale sanzione è ridotta di due terzi (333 €) se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione, tramite “Cila o Scia tardiva“.
A oggi, è inoltre possibile richiedere le detrazioni fiscali per ristrutturazioni e/o l’eco bonus per il risparmio energetico.
Infatti, si ha diritto alla detrazione fiscale ristrutturazioni edilizie (50 %) in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo (es. appartamento o villa unifamiliare) o di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio).
Infine, da luglio 2020 è possibile aderire al mitico Superbonus 110%.
LaClà resta sempre disponibile per un confronto e per un preventivo di un nostro portone sezionale, rientrante in tali detrazioni contattare lo 3701539930.